山东银座张连营：购物中心已成为商业地产发展趋势

　　山东银座购物中心运营总监张连营

　　  有人把购物中心简单的理解为一种业态，比如被商业运营的从业者称为零售或者高级零售业态。地产开发从业者认为购物中心就是简单的开发，简单的房地产开发。张连营却认为购物中心是涵盖全产业链的，更多的属性是一个投资产品。他说，“万达集团的王董事长前几天讲过，购物中心是商业地产也不是商业地产，实际上是一个产品，是因为购物中心追求的目的是资产价值的最大化。如果它不是产品，不能在未来为你的现金流做变现，就实现不了商业价值最大化的目的。”他认为，购物中心已经成为中国商业地产行业发展的趋势。

　　  张连营说，传统百货的现状，增幅逐步放缓，整体情况不太乐观。他分析其原因在于物业租赁、人力等成本上涨；渠道环节较多，利润微薄；同时千店一面，受同质化制约影响，还有电商及其他零售业态冲击。但他认为最关键的原因还是在于经营者不了解消费者的需求。

　　  目前百货转型为购物中心存在两种形式的转变，一是改善型的升级，包括从业态升级的角度考虑，有些购物中心增加了餐饮、休闲、娱乐等业态的比重，以此来增强集客能力等。“有些购物中心看似有客流，但是这些客流是否和项目定位相匹配的客流，这方面显得至关重要”，张连营说。另一方面的转型是被张连营称为革命型的转型，比如以产品的概念转型；全过程把控项目的选址、规划、定位、建设、运营及再开发等。

　　  “过去我们讲商业就是要适应消费者需求，适当引导消费者，引导不当就会成为壮士”。他说把迎合和引导做好，购物中心的经营就不会形成同质化。同时，经营管理者还要考虑更多的体验式消费及主题式消费，这些也同样能够避免同质化的出现。